厚海发布｜MVI · 2026年中国酒店市场价值指数报告
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回顾过去一年，中国酒店业的存量经营特征进一步显现。新增供给增速趋缓，品牌化与产品更新成为供给结构调整的重要力量；资产交易的持续推进，也使酒店的经营质量与长期收益受到更多关注。2025年末，商业不动产REITs试点启动，酒店被纳入可申报的资产类型，为符合条件的存量资产盘活提供了新的路径。
城市间的规模差距依然存在，供需匹配、品牌结构与运营效率则进一步影响市场的相对表现。在城市内部，不同商圈的需求结构、竞争密度与价格承载能力持续分化，传统核心区的存量更新与新兴功能板块的成长并行推进；而在同一商圈之内，产品状态与运营水平及必要的资本投入的差异，又可能使相邻物业走向不同的价值区间。酒店市场价值的判断，需要兼顾城市的整体基础、商圈的结构差异与物业自身的经营能力。
在存量经营阶段，城市的酒店市场价值正在发生怎样的变化？城市内部哪些区位真正具备价格兑现能力？单体物业能否把既有的市场条件与产品基础转化为持续的经营收益？以上问题构成了本年度报告的观察起点。
浩华管理顾问公司 依托「厚海数据平台」持续构建酒店市场价值指数（Market Value Index，简称MVI），从 城市｜商圈｜物业 三个层级观察并评价酒店市场价值。本年度报告以2025年全年数据为基础，延续城市市场价值指数（cMVI）的发布，同步完善商圈市场价值指数（aMVI），并将评价延伸至物业市场价值指数（pMVI），形成「城市-商圈-物业」三级评价体系。其中，cMVI与aMVI界定外部市场条件，pMVI则回到资产本身，识别价值基础与提升空间，使宏观市场判断与单体资产研判形成连续的观察路径。
经济规模与资源禀赋构成城市酒店业的需求基础，但这些条件能否转化为市场价值，还取决于供需匹配、品牌结构及收入转化为利润的效率。cMVI城市市场价值指数通过同类城市间的横向比较与年度变化的纵向追踪，呈现各市场的结构优势、变化趋势及发展潜力。
2026年cMVI城市酒店市场价值指数显示，Top 30的头部格局依然稳固，中腰部及尾部城市位次调整较为明显。上海、北京继续位居前两位，深圳进入前三。与此同时，TOP 30城市的指数分差同比有所扩大，显示城市酒店市场价值的分化有所加深。
排名第1至第7位的城市构成第一梯队，综合得分介于81分以上。深圳上升2位至第3，主要得益于其在市场业绩和财务健康表现突出。依托毗邻香港的区位优势，持续承接港人「北上」消费及周末休闲需求，带动酒店平均住宿率和平均房价较上年显著增长。受其进位影响，广州和成都分别顺移至第4位和第5位；上海、北京、杭州和三亚的位次均保持不变。
排名第8至第19位的城市构成第二梯队，城市间分差较小，位次调整相对集中。天津受运营业绩改善带动上升3位；苏州依托产品丰富度和品牌连锁优势上升2位，进入前十；合肥在综合得分保持稳定的情况下上升2位。南京因市场业绩、财务健康和投资热度走弱回落3位；西安和昆明分别下降2位，前者主要受投资热度回落影响，后者则受市场业绩偏弱拖累。
排名第20至第30位的城市构成第三梯队。大连受运营健康改善带动上升3位；佛山在综合得分保持稳定、投资热度有所改善的情况下同样上升3位；无锡受投资热度提升带动上升2位。哈尔滨由第17位降至第25位，成为本年度回落幅度最大的城市，前期冰雪旅游热度形成的高基数效应逐步显现，市场业绩和运营健康均明显回落。贵阳和海口分别下降2位，其中贵阳主要受运营健康走弱影响，海口则在市场业绩、运营健康与投资热度三个维度均有所承压。
在本年度cMVI榜单中，深圳是头部城市中进位最为明显的市场，排名由第5位上升至第3位。科技、金融与先进制造业形成商务需求基础，港客北上进一步补充了跨境及周末客流。在多元客源结构与运营效率的共同支撑下，深圳市场业绩维持全国第2位，运营健康由全国第4位升至第1位，构成其综合排名上行的主要贡献项。
在cMVI评价体系中，2025年，深圳在需求强度、支付能力与成长性方面均处于一线城市前列。其市场业绩指数为88分，高于一线城市中位数约5分；其中，需求度、支付力和成长力指数分别达到93、87和85，均高于一线城市中位数，体现出较强的需求基础与价格承载能力。以五星级酒店为例，据《2026中国饭店业务统计》统计，2025年深圳酒店出租率达到75%，平均房价约为1,038元，RevPAR约为780元，三项指标均居四个一线城市首位，在全国仅次于三亚，体现出较强的需求与价格支撑。
同时，其收入水平与管理效率共同支撑运营优势。数据显示，深圳运营健康指数达到100分，高于一线城市中位数约8分。在收入端，2025年深圳五星级酒店平均每间可供出租客房的全年总经营收入约45.4万元，位列一线城市首位，仅次于三亚；在成本端，深圳五星级酒店人房比为0.87，每名员工年均创收约52.2万元，生产力指数升至全国第1位，反映出较高的用工效率与相对可控的人力及运营开支。收入水平与管理效率的共同支撑，使深圳五星级酒店平均每间可供出租客房的经营利润达到约14.8万元，居一线城市首位。
与经营端的领先表现相比，深圳在产品供给和品牌连锁两个维度尚未进入一线城市前列。2025年，其产品供给指数为78，低于一线城市中位数约10分；品牌连锁指数为72，低于一线城市中位数约5分。
从其一级维度指标评价可以看出，深圳市场的供给总量相对充裕，但高端及特色产品仍具有提升空间；2025年，深圳高端供给指数为70，产品类型指数为75；现有酒店仍以商务产品为主，与滨海休闲和本地文化资源相结合的旅游休闲及特色产品相对有限。
同时，该市场投资签约显著增长，为产品丰富度与品牌覆盖度改善提供了基础。2025年，深圳中档及以上品牌签约客房量同比增长约44%；品牌签约指数由68升至81，排名由全国第9位升至第4位，其中新建项目签约指数位列全国前列。
- 本文仅摘取报告部分结论 -
供给集聚是市场形成的基础，却未必带来同等的房价溢价。客源结构、支付水平和需求周期的差异，使不同商圈形成各自的价格支撑。aMVI通过同城比较与持续追踪，呈现成熟商圈的更新、新兴板块的成长及其价值差异，使城市层面的市场判断进一步落实到具体区位。
上海酒店市场发展成熟、整体价值居于高位，商务、产业、交通、会展、消费与文旅功能均形成了较为清晰的住宿需求节点，其中商圈种类多元，具备较强的代表性。本年度aMVI在上海共识别出20个主要酒店商圈，以追踪各细分市场的特性及投资价值。
从空间分布看，酒店供给在黄浦江两岸和中心城区形成高密度集聚，并沿主要商务、产业与交通节点向外延展。传统核心区构成规模最大、密度最高的酒店商圈组团；前滩、虹桥、金桥/张江等板块伴随城市功能扩展，逐步形成新的供给中心；迪士尼、临港、佘山及崇明等区域则依托文旅资源或特定客流，形成相对独立的住宿市场。
同时，其传统核心区保持领先，新兴板块逐步成长，外围特色市场呈现不同的发展路径。aMVI排名前六的商圈构成上海的核心商圈，多位于中心城区。商务、消费与文旅需求长期叠加，为这些商圈提供了稳定的客源；较高的供给密度、完整的档次层级，以及国际与本土品牌的持续进入，使其产品体系相对成熟。客源基础与产品条件共同支撑了更高的经营稳定性与投资价值。
供给规模较高，说明商圈的酒店集聚规模更大、密度更高，市场发育更为成熟；价格深度较高，则说明同档次产品在这一区位更能实现房价溢价，市场价格的天花板也相对更高。将供给规模与价格深度交叉观察，上海20个酒店商圈形成了以下差异化的价值结构：
此外，「低供给与高价格」这一组合目前在上海尚无对应商圈。这一结构通常出现在依托稀缺自然或文旅资源、且尚未充分成熟的度假市场，价格主要由资源稀缺性与旺季需求驱动，在成熟城市市场中较为少见。
- 本文仅摘取报告部分结论 -
城市与商圈提供外部市场条件，持续收益则来自具体物业的经营。同处一个商圈，酒店也会因产品配置、更新节奏、品牌与管理模式不同，呈现不同的经营结果。pMVI将市场条件与物业表现结合分析，识别价值受限的主要环节，并为产品更新、运营改善或模式调整提供依据。
武汉富力威斯汀酒店是近期进入交易市场的代表性存量酒店之一。酒店于2011年开业，拥有305间客房，2026年4月经公开拍卖以约3.76亿元成交，折合每间客房约123万元，按其当前经营收入水平及全服务酒店合理的息税前收益区间测算，对应的资本化率预计为7%至8%。
从pMVI物业市场价值指数的评价视角看，该项目在市场与区位、产品条件与运营表现三个维度均具备良好基础，因此被评估为具有投资吸引力的优质存量资产。
# 市场与区位
城市基础与稀缺资源共同支撑。武汉在2026 cMVI城市市场价值榜单位列第13位，为项目提供了较好的城市市场基础；酒店5公里范围内含楚河汉街/东湖风景区商圈和黄鹤楼/户部巷/武昌火车站商圈，商务、文旅与交通客源较为丰富。项目紧邻长江沿线，一线江景资源在城市内部具有稀缺性，为项目的长期竞争力提供支撑。
# 产品状态
产品基础较好，更新投入有助于延续竞争力。项目由国际品牌管理，客房与公区配置、单房均摊面积及空间布局具备较好的经营条件，为承接多元客源与后续产品升级提供了基础。酒店已运营约15年，部分客房与设施逐步进入更新周期；2019至2025年，周边5公里中档及以上客房规模增幅约72%，新增产品持续进入，使项目需要通过针对性更新，巩固既有产品优势。
# 运营表现
经营指标领先市场，体现资产的收益基础。2025年，酒店平均房价高出武汉五星级市场平均水平约17%，平均入住率高出近16个百分点，体现出较好的客源基础与经营能力，为收购后的持续经营提供了支撑。
- 本文仅摘取报告部分结论 -
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2025年，中国酒店市场的存量经营特征进一步显现。整体供给增长趋缓，品牌化与产品更新持续改变市场竞争格局。城市之间的综合实力差距依然存在，城市内部的区位分化与单体物业的经营差异，则成为影响投资价值与机会分布的重要因素。
从cMVI城市市场价值指数看，头部城市凭借长期积累的供给、品牌与需求基础，持续保持领先优势；从aMVI商圈市场价值指数看，以一线城市为代表的成熟市场呈现出更加多元的空间格局，传统核心商圈与新兴功能板块并存；从pMVI物业市场价值指数看，资产交易活跃度正在提升，选对标的并为其赋予第二增长曲线成为价值实现的关键。
展望未来，酒店业的增长机会将更多来自对细分市场的理解，以及对存量产品和经营方式的持续改善。我们希望通过MVI的长期追踪，为行业区分短期波动与结构变化提供可比较的市场参照，在识别城市、商圈与物业差异的基础上，形成更审慎、长远的经营与投资判断。
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